📋 En esta guía
- Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid en 2026
- Tipos de reforma y precios reales por m²
- Las 8 partidas que se llevan tu presupuesto
- Cómo afecta el distrito al precio
- Calendario realista: cuánto tarda cada fase
- Permisos y licencias en Madrid
- Los 7 errores que te van a costar dinero
- Cómo elegir empresa sin equivocarte
- Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid en 2026
El precio medio para reformar un piso en Madrid en 2026 está entre los 650 € y los 1.300 € por metro cuadrado en una reforma integral con calidades estándar. Esto significa que reformar un piso de 80 m² te va a costar entre 52.000 € y 104.000 €. Es una horquilla amplia y, antes de entrar en pánico o de fiarte del primero que te diga 500 €/m², conviene entender qué hay realmente detrás de cada número.El precio final depende de cuatro factores principales:- Alcance de la obra: una reforma estética (pintura, suelos, sanitarios sin mover) no tiene nada que ver con una reforma integral que toca instalaciones.
- Estado del piso de partida: un piso de los años 70 con instalaciones antiguas exige más obra que uno reformado en 2010 al que solo le falta un lavado de cara.
- Calidades elegidas: el mismo metro cuadrado puede valer 600 € con calidades básicas o 2.500 € con gres porcelánico premium, grifería de diseño y carpintería de roble.
- Distrito y edificio: reformar en Salamanca con portero, ascensor pequeño y vecinos exigentes cuesta entre un 15 % y un 25 % más que reformar en Carabanchel.
Tabla orientativa de precios por tipo de reforma
| Tipo de reforma | Precio (€/m²) | Piso 80 m² | Duración |
|---|---|---|---|
| Reforma estética (pintura + suelos) | 200 € – 350 € | 16.000 € – 28.000 € | 3-5 semanas |
| Reforma parcial (baños + cocina) | 400 € – 650 € | 32.000 € – 52.000 € | 6-10 semanas |
| Reforma integral básica | 650 € – 850 € | 52.000 € – 68.000 € | 10-14 semanas |
| Reforma integral media | 850 € – 1.100 € | 68.000 € – 88.000 € | 12-18 semanas |
| Reforma integral premium | 1.100 € – 1.800 € | 88.000 € – 144.000 € | 16-24 semanas |
Tipos de reforma de piso en Madrid (con precios reales)
No todas las reformas son iguales. Antes de pedir presupuesto, ten claro a qué categoría pertenece tu obra: esto te ahorra discusiones después y te permite comparar manzanas con manzanas.Reforma estética (lavado de cara)
La reforma más ligera y económica. Incluye pintura completa de paredes y techos, eliminación de gotelé si lo hay, sustitución de suelos sin tocar instalaciones, cambio de sanitarios sin mover puntos de agua, y a veces sustitución de puertas interiores. No requiere licencia municipal (en la mayoría de casos basta con una declaración responsable). Es ideal para pisos que se acaban de comprar y se quiere «refrescar» antes de mudarse, o para preparar una vivienda para alquilar.Precio típico en Madrid: 200-350 €/m². Para un piso de 80 m², entre 16.000 € y 28.000 €.Reforma parcial (baños y cocina)
La opción más popular y, en muchos casos, la más rentable. Se centra en las dos estancias que más se desgastan y más impacto tienen en el día a día: baños y cocina. Incluye albañilería puntual (cambio de alicatado y solado), fontanería (renovación de tuberías de la zona), electricidad (cambios de tomas si hay redistribución), instalación de muebles de cocina nuevos, sanitarios, grifería y a veces electrodomésticos.Aquí entra también la reforma de baño en Madrid y la reforma de cocina en Madrid por separado, que son los servicios más demandados de todo nuestro catálogo.Precio típico en Madrid: 400-650 €/m² del piso completo o, si se mira por estancia: 4.000-12.000 € por baño y 8.000-25.000 € por cocina según calidades.Reforma integral con redistribución
La obra completa. Implica intervenir todas las estancias, renovar instalaciones de fontanería y electricidad enteras, probablemente derribar tabiques para redistribuir espacios (típico de pisos antiguos donde se tira la cocina para abrirla al salón), poner suelos nuevos en toda la vivienda, alicatar baños y cocina, instalar carpintería interior nueva, pintar todo y rematar acabados.Una reforma integral en Madrid requiere licencia de obra menor o mayor según si toca estructura o no. Aquí no se debe escatimar en el proyecto ni en el aparejador: ahorrar 1.500 € en proyecto puede costarte 30.000 € si el ayuntamiento te paraliza la obra.Precio típico en Madrid: 650-1.300 €/m² según calidades. Para un piso de 80 m², entre 52.000 € y 104.000 €.Reforma express para alquiler
Una categoría aparte, muy demandada en Madrid por inversores y propietarios que quieren maximizar rentabilidad rápida. Se prioriza lo que se ve (suelos, pintura, baño y cocina) y se reduce al mínimo lo que no se nota inmediatamente (instalaciones, ventanas). El objetivo es dejar el piso «presentable» para alquilar en 4-6 semanas con presupuesto cerrado.Precio típico en Madrid: 300-500 €/m² con materiales funcionales y mano de obra optimizada.Las 8 partidas que se llevan tu presupuesto de reforma
Si quieres negociar de tú a tú con cualquier empresa de reformas, necesitas entender por dónde se va el dinero. Estas son las ocho partidas que componen casi cualquier reforma integral en Madrid, con el porcentaje aproximado que se llevan del total:| Partida | % del total | Ejemplo en piso 80 m² |
|---|---|---|
| Demolición y obra | 15-20 % | 10.000 € – 16.000 € |
| Fontanería | 8-12 % | 5.500 € – 9.500 € |
| Electricidad | 8-12 % | 5.500 € – 9.500 € |
| Alicatado y solado | 15-20 % | 10.000 € – 16.000 € |
| Carpintería (puertas + armarios) | 10-15 % | 7.000 € – 12.000 € |
| Cocina (muebles + electrodom.) | 12-18 % | 8.000 € – 14.000 € |
| Sanitarios y grifería | 5-8 % | 3.500 € – 6.500 € |
| Pintura y acabados | 6-10 % | 4.000 € – 8.000 € |
Cómo afecta el distrito de Madrid al precio de tu reforma
Aunque parezca un detalle menor, el distrito donde está el piso afecta más al presupuesto de lo que la mayoría de la gente piensa. No es por capricho: tiene que ver con la antigüedad del edificio, el tipo de comunidad, el acceso de materiales y los requisitos del ayuntamiento por zona.Distritos más caros para reformar (premium +15 a +25 %)
Salamanca, Chamberí, Centro, Retiro, Chamartín. Edificios antiguos con instalaciones obsoletas, comunidades exigentes con horarios estrictos, ascensores pequeños que obligan a subir todo a mano, restricciones de paso de camiones, y normalmente clientes con calidades altas. Una reforma integral aquí parte de 1.000 €/m² y puede superar los 2.000 €/m² fácilmente.Distritos de precio medio
Arganzuela, Moncloa-Aravaca, Tetuán, Ciudad Lineal, Hortaleza, Fuencarral, Latina. Mezcla de edificios antiguos y modernos, buena accesibilidad, comunidades menos exigentes. Reformas integrales típicas en 750-1.000 €/m².Distritos más asequibles para reformar
Carabanchel, Usera, Villaverde, Vicálvaro, San Blas, Vallecas, Villa de Vallecas, Moratalaz. Edificios más modernos en muchas zonas, mejor acceso para camiones, comunidades flexibles. Reformas integrales en 650-850 €/m². Buen mercado para inversores que reforman para alquiler.¿Y para tu piso concreto?
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Cuánto tarda una reforma en Madrid: calendario realista
«¿Y para cuándo está?» es la pregunta más repetida cuando arranca una obra. Y la respuesta honesta casi nunca es la que el cliente quiere oír. Para una reforma integral de 80 m² en Madrid, el calendario realista es de 14 a 18 semanas desde la firma del contrato hasta la entrega de llaves. Esto incluye los tiempos de licencia, los pedidos de materiales y los días que el albañil no trabaja porque la electricidad aún no está hecha. Te lo desglosamos fase a fase.Semana 0 · Visita, proyecto y presupuesto
Aquí no se ha empezado la obra todavía. Una empresa seria invierte 1-2 semanas en visitar el piso, medirlo, hablar contigo sobre lo que quieres, preparar un anteproyecto y darte un presupuesto cerrado y desglosado. Esta fase es gratuita en Grupo Gaetano y en cualquier empresa profesional. Si te cobran por presupuestar, sal corriendo.Semanas 1-4 · Tramitación de licencia y pedidos
Si tu reforma es integral, el Ayuntamiento de Madrid necesita entre 2 y 6 semanas para conceder la licencia (las urgencias se gestionan en 1-2 semanas con tasa adicional). En paralelo se hacen los pedidos largos: muebles de cocina, mamparas, ventanas, suelos especiales. Estos pedidos tardan 4-8 semanas en llegar, así que cuanto antes se hagan, mejor.Semanas 4-6 · Demolición y obra gruesa
Empieza la parte que se ve: derribo de tabiques, retirada de suelos, eliminación de alicatados, retirada de instalaciones antiguas, escombro. Es la fase más ruidosa y polvorienta. Si el piso está habitado, esta semana hay que mudarse.Semanas 6-9 · Instalaciones nuevas
Fontanería y electricidad nuevas. Aquí no hay nada visible aún, pero es la fase técnicamente más importante: una mala instalación se nota durante 30 años. Calefacción, aire acondicionado, telecomunicaciones, todo lo que va dentro de paredes y techos.Semanas 9-13 · Albañilería de cierre y alicatados
Levantar tabiques nuevos, alicatar baños y cocina, solar toda la vivienda con el suelo elegido. El piso empieza a parecerse a lo que será. Aquí también se hacen los falsos techos si los hay.Semanas 13-15 · Carpintería, sanitarios y muebles
Instalación de puertas interiores, armarios empotrados, muebles de cocina, sanitarios, mamparas. Es la fase visualmente más impactante: el piso «aparece» en pocos días.Semanas 15-17 · Pintura y acabados
Imprimación, dos manos de pintura plástica, retoques, instalación de mecanismos eléctricos (interruptores, enchufes), accesorios de baño, espejos, iluminación final.Semana 18 · Limpieza final y entrega
Limpieza profesional de obra, repaso de detalles, revisión conjunta con el cliente, lista de pequeños remates si los hay, y entrega de llaves. Una empresa seria entrega un dossier con garantías, planos finales y manuales de electrodomésticos.Permisos y licencias para reformar un piso en Madrid
Esta sección merece la pena leerla con atención. La mayoría de problemas serios en reformas vienen de aquí: empieza la obra sin licencia, viene un vecino quejica, llega inspección, paraliza obra, multa de 600 a 6.000 €, y se acabó la reforma. Para evitarlo, hay tres tipos de tramitación en Madrid según el alcance:Declaración responsable (DR)
Para reformas que no afectan a estructura, instalaciones generales del edificio ni a la fachada. Por ejemplo: pintar, cambiar suelos, sustituir sanitarios sin mover el punto de agua, cambiar muebles de cocina. Se presenta online en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid y se puede empezar a obrar el día siguiente. Coste: tasa municipal de 70-150 € según superficie.Licencia de obra menor
Para reformas que tocan instalaciones (fontanería, electricidad), modifican distribución (tirar o levantar tabiques no estructurales) o intervienen en baños y cocina con cambios profundos. La mayoría de reformas integrales en Madrid son licencia de obra menor. Requiere proyecto técnico (arquitecto técnico o aparejador), plazos de 3-6 semanas para concesión, y tasas en torno al 4 % del PEM (Presupuesto de Ejecución Material).Licencia de obra mayor
Si tu reforma toca estructura (cargar muros, abrir huecos en paredes maestras, modificar forjados) o cambia uso del inmueble. Plazos de 2-4 meses, proyecto firmado por arquitecto, dirección de obra obligatoria, tasas mayores. Si tu reformista te dice «no necesitamos esto» pero la obra incluye tirar pared maestra, está mintiendo o no sabe lo que hace.Avisos a la comunidad de vecinos
Independiente del permiso municipal, cualquier obra que genere ruido o polvo durante más de una semana exige avisar a la comunidad con al menos 5 días de antelación. Muchas comunidades de Madrid (sobre todo en distritos premium) tienen horarios estrictos: lunes a viernes de 9:00 a 17:00, prohibido sábados y domingos. Ignorar esto es la mejor forma de ganarte enemigos para 20 años.Los 7 errores que te van a costar dinero en tu reforma
Después de más de 500 reformas en Madrid, vemos que la mayoría de problemas siguen un patrón muy parecido. Estos son los siete errores que cuestan más dinero y disgustos a los propietarios:- Coger el presupuesto más barato sin preguntar qué incluye. El presupuesto más bajo casi siempre tiene exclusiones ocultas: «no incluye demolición», «no incluye retirada de escombros», «no incluye sanitarios»… Al final pagas un 30 % más que el segundo presupuesto que parecía caro.
- Pagar más del 20-30 % por adelantado. Un reformista serio no necesita más que ese porcentaje para empezar. Quien te pide el 50 % al inicio está financiando su negocio con tu dinero o está en quiebra técnica.
- No pedir contrato por escrito. Sin contrato no hay garantía, no hay protección legal y no hay forma de exigir nada si la obra se eterniza o queda mal.
- Cambiar de opinión a mitad de obra. «Mejor pongamos la cocina aquí» cuando ya está la fontanería hecha cuesta dinero (a veces miles de euros) y tiempo. Decide en la fase de proyecto, no durante la obra.
- No revisar el proyecto antes de firmar. Si no entiendes los planos, contrata 1 hora a un arquitecto independiente para que te los explique. Te ahorra disgustos.
- Comprar tú los materiales por libre. Salvo casos muy concretos, los materiales que compra la empresa de reformas tienen garantía del instalador. Si los compras tú y aparecen defectos, la empresa se desentiende.
- Empezar la obra sin tener todos los materiales pedidos. El error más común. Empiezas la demolición y a la semana 6 te das cuenta de que la mampara tarda 8 semanas. Resultado: obra parada con todo el equipo cobrando.
Cómo elegir empresa de reformas en Madrid sin equivocarte
Encontrar una buena empresa de reformas en Madrid es probablemente la decisión más importante de todo el proceso. Una empresa mediocre con un buen proyecto te hará una mediocridad. Una buena empresa con un proyecto regular te lo salvará sobre la marcha. Estos son los seis filtros que recomendamos aplicar antes de firmar nada:- Que tenga oficina física y dirección real. Si solo tiene un teléfono y un Instagram, es alguien que mañana cierra y desaparece.
- Que te visite el piso antes de presupuestar. Un presupuesto solo por foto o por planos es una invitación al «imprevisto» caro.
- Que te entregue presupuesto por escrito y desglosado. Mano de obra y materiales separados, partida por partida. Un PDF de una hoja con «Reforma integral: 65.000 €» no es un presupuesto, es una ficción.
- Que tenga reseñas reales en Google (filtra por más recientes). Una empresa con 50 reseñas todas del mismo mes huele a fake; una con reseñas escalonadas a lo largo de años, no.
- Que ofrezca garantía por escrito: mínimo 1 año en pintura, 2 años en mano de obra general, y la del fabricante en materiales.
- Que no subcontrate sin tu conocimiento. Tienes derecho a saber quién va a estar en tu casa. Una empresa con equipo propio te da continuidad y responsabilidad clara.
